谁是你买不起房的罪魁祸首

法律界 http://www.mylegist.com 2015-11-29 09:33 

任何的公共政策,我们检验它好和差,我觉得是四个基准,看效率、平等、稳定、生态环境。在这四个方面不要求尽善尽美,如果我们能做到利大于弊,我觉得就不错了。

  中国的粮食问题就是成本问题、价格问题

  第一个关于效率,我们中国的粮食问题大家都很关心,在我看来,如果我们是18亿亩的播种面积,占用我们现在的产量,跟美国的比,美国的产量单产不是很高,如果达到美国单产的水平,我们的粮食用不了,问题是我们成本高。

  中国的粮食成本能不能降下来,我在东部地区调查,江苏射阳调查,我们的成本可以降。因为搞了规模经济,小麦可以提高192%,稻谷可以提高30%,这个相当厉害了,但是为什么我们那么多的地方就不能达到这样的目标。

  大家有机会到这里看一下,农民种地,恨不得种高速公路的边上,他说机器需要开进地的时候,我先把边的人工收获,然后机器再收割。他们的成本收益比较少,不是说中国农业一定没有竞争力,要看什么地方,特别要看什么样的模式,可以极大提高农业竞争力。

  山东德州的一个人说,种一万亩地需要5个工作日。一亩地9个工作日,两季,小麦和玉米,德州的农民跟我讲,一万亩地5个工作日。这个劳动成本跟美国比已经有竞争力了,我们为什么实现了呢?

  总结起来,就是土地制度有问题。如果我们土地制度改革到位,刚才讲的江苏射阳的效果就可以出来了,就不用担心我们的农业问题了。总量本来就没有问题,就是竞争力,就是价格问题,成本问题。土地改革到位,这个效果就有了。土地制度改革一定能出效率。

  要想办法让土地变得不重要

  我们很多人,甚至包括我们原来的领导人老爱讲,土地是农民的社会保障,于是就如何如何。我对这个问题有不同的看法,我们现在差不多了2亿户农民,农业GDP差不多是6万亿,户均3万亿的GDP当中,我们认为国家统计局的数据是对的。按照常规土地报酬不到10%,就是三千块钱。一户农民有三千块钱,对他的平等有什么样的影响?我认为这个影响不大。土地的报酬一般是总收益报酬的不到10%,这是市场化的规律。三千块钱有什么样的影响呢?

  我根据美国的数据做了一个推算,美国农场主的土地报酬占农场地总收入的比重估计是2%,经济越发达,土地报酬对收入的影响越小,不要成天说我们动员土地,社会平等的基础就毁掉了。社会平等不是靠土地平均分配,主要是教育。

  我强调一条大家容易忽视的问题,随着经济的发展,我们要想办法要降低土地的相对价值,让土地变得不重要。全世界我们中国的土地价格最高,显示出我们土地特别重要。日本的学者跟我讲,北海道的土地,如果搞农业的话可以免费获得。

  土地的相对价值降低以后,就会产生一个很有意思的情况,私地公用成为常态。私人性质的土地归于公用,主要的表现形态就是各类公园。谁用公园谁就是公园的实际所有者。理论来看,你弄不清楚公园实际的产权到底是谁?最后所有权就变成像英国所有权一样,就是国邦的所有权,就是领土的概念。

  其实一个老百姓(75.35, -5.92, -7.28%)的土地供应充分以后,土地价格下跌以后,有一些人会把土地拿出来作为公共使用。不搞公有制他就拿出来了,就是这样的道理。越不给老百姓土地财产,这个人就越盯着它,就把价格抬高,给他一个土地财产。土地相对价值降低。有一些人乐意把土地拿出来做贡献,做公共使用。所以我说这个常态不是偶然的,不然美国不会有这么多的案例。

  要让老百姓住得好一点才有利于社会稳定

  按照有一些学者报告来看,农村土地制度改革,搞了产权制度改革以后,一定天下大乱,等着土地兼并,等着天下塌下来。是不是这样的?我看不是这样的。我对社会稳定做过比较长期的研究。

  影响社会稳定的因素,我看过几个,一个是社会平等状态,还有居住形态,人们关注居住形态的特别少。比如说你是住楼房还是住独栋。一个100平方公里,居民占50%,还是占25%,我们国家是25%左右,欧美国家一般是50%左右,土地主要是老百姓居住用,这都是居住形态问题。

  居住形态对社会稳定有影响。有人专门研究过伦敦的暴乱,伦敦的暴乱和老百姓的居住形态有关系,心理学的文献更不用说,住得太密集的人心态不好,动不动就发脾气。住的宽松一点,人就平和,愿意友善,愿意互相帮助。

  居住形态对社会稳定很有影响。在我看来扩大对居民用地的供应,改革土地管理体制,不光是产权改革,让老百姓住的更好一点,有利于社会稳定。

  社会组织程度越高社会越稳定,这涉及到领袖和群体的关系。农村怎么提升社会组织程度呢?我观察要发展大型的合作社,不是一个村搞一个,也不是合作社越多就好,合作社要做强做大做少,合作社规模越大,越有利于得到产业链上的收入,越有利于提高农民的组织程度。

  中国可以出现把牛奶倒掉的情况,这在欧美多少年就没有了,这就是合作社的作用,农民的好多诉求通过合作社表达,集体上访的情况我没有听到过,有规模性的一些活动是合作社在起作用。在我看来,我们做农村的产权改革,发展合作社肯定是有利于社会稳定的。

  环境的问题,我觉得政府可以做这么几件事,控制开发比重,开发强度,提高单位土地面积的经济密度,主要指城市建城区,控制工业区、公共服务、居住区、各类土地的比重。我们号称是世界最严格耕地保护制度,但是每年有几万件的违法。

  我们中国950万平方公里,大概三分之一适合人们居住,拿出一半作为农业保护区,把另外一半土地管理权完全交给地方政府。全国划定30亿亩的农业保护区,另外30亿亩交给地方去支配,更有利于中国的土地管理,更有利于提高分区规划的效果。


  这4个基准都要求我们土地改革产权更加明晰,产权更具有交易性。咱们老讲中国未来的发展内需不够。我注意到住独栋房子的人他的需求和住单元楼房的需求根本不一样。中国连楼房买不起,我怎么买独栋房子?因为我们控制导致它价格高,实际没有拉动内需,导致畸形分配。

  东京的数据,200平的土地可以切成小块来卖地,可以用100万人民币买到,用400万人民币盖房,因为我们产权时间有限,我们不愿意投入这么多。东京500万人民币就可以搞一个独栋,这个东西在北京要乘以10。我们认为我们做不到,其实是我们土地政策造成的。

  农业经济效率的提高,成本的降低,会极大的刺激我们的内需,吃饭成本越低,人们储蓄越少,住房形态改了以后,有利于扩大消费,在我看来,未来中国能不能有一个保持所谓7%左右的增长率,在我看来土地制度改革是核心。

  (整理自作者在中国改革年会上的演讲)

  (本文作者介绍:社科院农村发展研究所研究员,博士生导师。)

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